不動産投資レポート　ＮＯ．２９

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．２９　　　　　　　　　　　平成27年9月5日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

ちょっと間が開いてしまいました。

今回のレポートは「金融機関の融資」などについてご報告したいと存じます。

投資不動産に融資はつきものですね。

融資を上手く受けられるかによって購入条件も全く違ってきます。

融資を上手く受けるとは、

多く借りる（自己資金が少なくて済む）
長く借りる（長期だと月額返済金額が少なくなります）
安い金利で借りる（これは判りますね）
経費をかけない（保証料や共同担保登記費用等）
融資実行に分割融資、つなぎ融資など融通が利く（建築会社の支払いや公的融資を受ける場合に必要となります）
直ぐに返事をくれる（融資決定までの結論が早い）
いろいろな条件を付けられない（保証人や共同担保の提供）

等が考えられます。

現在、金融機関はお金が余っており、優良な融資先を探しています。

ただし、バブル景気のときと違い、誰でも貸す訳ではありません。また、担保となる不動産を持っているから（これから持つから）融資をするというものちょっと違います。

しっかりとした返済計画があるから、つまり事業計画そのものが融資する立場から見て「間違いない」と判断できる場合にだけお金を出します。

銀行員はとても忙しく全ての業務は書面で行われます。しかし時間は限られている為､いかに効率よく仕事をこなすかで社内評価も変わります。最近は自宅に仕事を持ち帰ることも許されません。（コンプライアンス強化の為）

上記の条件を借主側に有利に進める為には忙しい金融マンの時間と手続を判りやすく簡素化してあげることが大切です。

聞かれる前に裏表無く融資の長所短所を分析してあげる事も信頼関係を構築する上で必要だからです。マイナス要素が融資決定の直前に出ると担当者は上司から「なぜ今頃報告するのか」と叱責され評価が落ちます。場合によっては決定や条件にも大きく左右します。

マイナスポイントは最初に伝えましょう。

さて、具体的に何をすべきか。

難しいのは評価の査定です。

万が一、この事業が失敗に終わり債務者（借金をした人）が破産をしても競売（裁判所が売り出す）で処分しても債権（貸したお金）を回収できる。という金額であれば貸す側も安心です。しかし本当はこのような作業はしたくありません。当たり前ですが。

それでもこの物件の評価は「任意的に売り出せば、最低このくらいで売却できる」という評価がほしいものです。これは一般の方には作成することが難しいかもしれません。

不動産会社でも的確に作成できるところは少なく、不動産鑑定士に依頼すると時間と膨大な費用が掛かります。何とか挑戦してみてください。お問い合わせ頂ければアドバイスいたします。

次に事業計画書が必要です。

事業にかかる経費、自己資金、借り入れ想定金、返済額、収入、ランニングコスト、将来の展望、などの主に収支を想定して具体的に事業となる事を説明する書面です。一度作成してしまうと、物件にもよりますが以降は数字を変えるだけで使い回せます。エクセル表などで雛形を造る事も出来ますが、市販の事業計画書を利用する事も可能です。一般的な考えですと、収益は上がる一方、なんて昔の考え方が定着していますが、本来は将来に向かって「収入は減額し、経費は上昇する」と考えましょう。可能であれば減価償却（経費に参入できる想定建物減額分）終了後の所得税額を想定し、返済シミュレーションとの比較を出すべきです。

そして、最初の融資を申請する際に必要な事です。

ご自身の属性。ご住所、生年月日、家族構成、履歴書、職歴表、現在のお勤め先、所属、勤続年数、年収、収入証明書、他のローンの有無と返済表、持ち家その他所有不動産の謄本や資料、カードローン（使用していないもの）の有無と限度額、などなどご自身の事。家族の事など赤裸々に。自営業の方は過去３期分の決算報告書、確定申告書も必要です。

↑＊普通はここまで聞いてこない？そうですね。けれど教えてもらえると担当者は安心します。

ここまで書いて。

「無理」と、思われる方もいるかと思います。あるいは「そのような調査は金融機関がするものでしょう」と考える方も居ると思います。だからこそ、金融マンの手を煩わせないで、スピーディに的確な判断をしてもらう為に、つまり借主に有利な条件で融資を得るテクニックとなるわけです。

融資のポイントは担当者が支店長に提出する「稟議書」次第です。

如何に魅力的な稟議書を出してもらえるようにできるか。それには当事者の努力が必要です。

「金融機関の人ならこれくらい言わなくても判るだろう」ということはありません。書面でなければ伝わりません、金融機関。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

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株式会社太子堂不動産

森岡節雄

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