ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート 平成26年11月18日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
今回のレポートは「実録！：新築アパート併用住宅を造る！」と「好まれる間取り広さ設備とは」に関する話の予定でしたが、それは次回にします。
世田谷区の小田急線下北沢駅徒歩５分の距離で新築の賃貸建物兼住居物件を建てようと計画する方に、優良な一級建築士さんをご紹介し、如何に有効な建物を出来るだけ安く、安全に建てられるか。というリアルタイムなレポートです。
具体的な話になってから、第１回目の面談打ち合わせの内容と、なぜ「最初に建築士と打ち合わせるのか」について次回以降、随時ご説明します。
その前に、建物を建てる前提で「どの様にして決めていくのが良いか」についてお話します。
建物を建てるのは建設会社や工務店と、ハウスメーカーと思っていませんか。
多くは上記の会社と「請負契約」を結んで建築します。設計士はスタッフの一員で営業マンや担当者と一緒にプランを練り、建築確認申請作業をこなします。
しかし、本来は設計者（建築士）と施行会社は「なあなあ」ではいけません。
難しい設計の見解を役所に認識させたり、建築コストよりも安全面を重視する姿勢。設計図面と施行が相違する場合や指定した設備と違っている場合などの現場チェックと是正指示をする監理。
これらは建設会社から給料を貰っている社員のスタッフ設計者では口に出せないことも多々あります。会社の中で設計者の立場はそれほど高くない場合が多いです。
建築会社の能力や得意とする分野、出来ない事、割高な事などの分析も含めて、信頼できる建築士を探し、設計と建築を分離するのが安心です。その為には建築士に「設計管理料」を支払う事が必要です。大手のハウスメーカー等は「設計費無料！」や「設計費は建築費に含まれます」などと謳っています。費用を別にすると余計な出費と捉えやすいですが、その分、建築会社から出てくる「見積書」に対しては、しっかり減額交渉や必要でないもののカット、見直しをしてくれます。結果総額で判断すると安くなる事のほうが多いのです。
これから伸びる、「オープンシステム」について。
先日、私自身「オープンシステムによる建築依頼」をしました。
このシステムは、簡単に言うと、従来の工務店や建築会社の仕事を無くし、直接、施主（建築依頼者）と施行する会社（土台を造る業者、電気設備会社、内装業者、水道会社など等の専門業者）が請負契約を「それぞれと」締結する形を取ります。
イメージでは魚を取る猟師さんや野菜を作る農家さんと消費者が直接品物をやり取りする「ネット通販」に似ています。
間の中卸業者（工務店や建築会社）が居ないのです。では誰が纏めるのか。
建築士です。
施行する元請業者（専門業者）さん達には自分の仕事が終わったら直ぐにお金が貰えます。通常（建築会社が介入する場合）は建物完成後、３ヶ月以上後から入金されるので、直ぐに支払いを受けるのはありがたいことです。当然、中間搾取がないので施行費用は安くなります。一つ一つの見積りもチェックできますので無駄もありません。
契約締結は時間が掛かりますので大変です（２時間ぐらい掛かります）が、「直接頼んでる感」が何ともいえず安心でした。
今後この形式で建物を建てるケースが増えてくると強く感じました。安くて安心なら言うことないですね。ご参考下さい。
次回は、今度こそ、「実録！：新築アパート併用住宅を造る！」と「好まれる間取り広さ設備とは」について考査したいと思います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
