ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート 平成26年10月28日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
今回のレポートは「管理の実態」と「管理費」などについてご報告したいと存じます。
管理とは、大きくは募集管理、入居管理、退去管理、建物管理などに分かれます。
建物管理以外は「賃貸の募集、審査、契約、入居確認、入居期間中の滞納督促、更新業務、苦情処理、設備修繕の手配、退室立会い、原状回復と敷金清算、業者手配と修繕チェック」となります。
建物管理は文字通り、建物の営繕的な管理、防災防犯設備、清掃行為、消耗品の手配などがあります。
上記以外の管理では「賃料管理」「賃料保証」などの業務をこなす管理会社もあります。
これらは、入金のチェックと支払い督促作業、空室賃料の補填、立替などがあります。
これらの作業を有料で行うか無料で行うか。
前者は月額固定金は無料で行う業者が居ます。（弊社もそうです）実費は頂きます。蛍光灯代とか。
後者は、ほぼ有料有償にて発生します。管理料は都内業者で賃料の３～８％となります。
賃料保証（空室でも家賃を保証する）場合は８～１５％、中には２０％を請求する業者も居ます。
賃料保証を受けないと心配になるような地域には不動産投資は向きません。やめましょう。
賃料の入金状況をチェック、把握する事が面倒だと考える大家さんには成らない様に。家主になる意味がありません。他の投資を探しましょう。
つまり、自分でも出来る事をあえて管理会社にさせるのであれば、無料でやらせてやり方も覚える位がちょうどいいです。
募集や案内、審査などの行為は業者に任せます。成約したとき。更新手続き時には手数料を頂きます。金額等は管理会社により違います。弊社は契約成立時に「管理委託業務料という名目で賃料の１か月分と消費税」更新の際に「更新事務手数料として２５％＋税」を頂きます。管理をする上で、充分な額です。毎月のフィーを貰う必要はありません。
そんな管理会社は沢山あります。しかし、車で３０分程度の距離が最長距離と考えます。
それ以上、離れると入居者と家主に迷惑が掛かります。
入居者とのコミュニケーション。
家主が本当に必要な事はこれだけかもしれません。
実際には、「顔も見たことがない」というのが、大家と入居者の圧倒的な関係だと思われます。ドライな関係。業者任せ。
でも入居者に「あの大家さんには迷惑をかけられない」と意識的に思わせることはとても大事です。めんどくさいですが。
賃料の支払い優先順位（携帯電話やクレジットは先に支払うが家賃は後回し）
対人関係、ルールの遵守（騒音問題やゴミだしなど）
設備の点検、建物メンテナンスなどに対する協力依頼。
突発的なトラブルに対処するときの応対。
これらが、コミュニケーションが有る無いでは全く違います。
管理業者はあるとき厳しい対応をしなければ成りません。故に「ちえ、しかたがないや」と思われてもいいのですが、家主には「ああ、申し訳ない事をした」と思っていてもらえるくらいが何事もスムーズにいき結果費用も掛かりません」
「退去のお願い」などという場面では如実に係ってきます。
ご一考を。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「金融機関の融資」と「有効な返済比率」について考えたいと存じます。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
