ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート 平成26年10月21日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
最近はなかなか良い物件が市場に出てきません。
一般的な投資家様のご希望条件
●表面利回りは、およそ７～８％
●有る程度、金融機関の評価が出て、返済期間が２０年程度は取れるもの。
●故に築年数は木造で１０年以内、重量鉄骨造１５年以内、鉄筋コンクリート造で２０年以内。
●主要鉄道駅より徒歩１０分以内
●換金性が良い。
●購入後のコストがあまりかからないメンテナンスの良いもの。
と言ったところでしょうか。
現在、都内城南地域で上記の条件でお探しする事は出来ません。
上記の条件以下と言うか、この条件で表面利回り５～６％であれば比較的物件は出てまいります。
しかし、５～６％の利回りでは、
●金利の上昇。
●家賃の下落。
●空室率の上昇。
●メンテナンスコストの上昇。
●減価償却終了などで所得税が増額する。
●フリーレントや不動産業者広告料などの入居経費の増大。
などにより、キャッシュフローは残るどころか「逆ザヤ」になる事も考えられます。
ではどうするか。
「探す地域を広げる」
と言う方もいます。
よほど、地理的・経済事情的に精通している地域であれば良いかもしれませんが、高い管理料金を払い管理会社にメンテナンスを丸投げするよりも少しでもできることは自分でこなし、問題提議が自分で出来るようにしないといい様に利益を圧縮（搾取）されます。
不動産投資をするのはご自宅より近場が望ましいでしょう。
都内２３区城南地域でお探しの皆様。
もう少しお待ち下さい。
今は、物件はありませんがその内ご希望条件に近い物件が出てくる環境になりつつあると考えています。
理由を上げると、
●消費税導入後の消費の減退。
●相続税対策などの利回りを重視しない顧客の減少。
●不動産買い取り業者などの将来展望を下方修正する動き。（５～６％では売れない）
つまり、８％前後の物件を買い取っていた不動産業者は居なくなります。
●アベノミクスなど景気浮揚対策の期待はずれ効果。
などが考えられます。
別紙の表をご覧下さい。
通称「レインズ」と言う不動産業者しか閲覧できないサイトです。
このレインズには販売情報だけではなく成約された情報も載ります。
世田谷区と目黒区の今年1／1～5／19までの成約件数。
5／20～10／19までの成約件数。
若干ですが増えています。
世田谷区はマンションが1件→5件、アパートは7件→4件でした。
目黒区はマンションが1件→0件、アパートは0件→3件です。
今年の前半と後半だけでも若干成約件数は増えてきています。
今後、近隣アジア諸国の顧客による購入要望の増大。
オリンピック開催に対するインフラ整備。
建築費用の高値どまりの影響。
などの理由により、「値段が下がらない可能性」も残されますが、
需要と供給のバランスは少しづつ供給過多に傾きつつあります。
土地を購入してRC造のマンションを建てる。
と言うのは、まだまだ先の事となりそうです。
次回のレポートは「実質賃料の判断について」「賃貸市場の実情」などについてご報告したいと存じます。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
