ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．１９ 平成27年4月12日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「不動産投資における本当の収支とは」などについてご報告したいと存じます。
ｅ－不動産販売では１棟アパート・マンションに特化して情報を提供しております。
これ以外に投資用不動産として、区分所有権（マンション等）、店舗、戸建、テナントビル、特殊建築物、シェアハウスなどなど、種類は上げればきりがありません。
果たしてこれらの物件は【実際にはどの様な収益が手元に残るのか】という疑問があります。
入ってくるもの、収入は賃料や礼金・更新料、使用料などです。
これらが今後どの様に推移するのか。
出て行くもの。これは多いですね。固定資産税等、管理料、保守メンテナンス費用、大規模修繕費用、火災保険料、清掃費用、電気水道代、防犯費用、通信費用（ネット環境・ＴＶとか）、使用料、所得税などです。
これも今後、どの様に変化していくのか。
物件ごとに変化しやすいもの、変化しにくいもの。
地域や習慣によって変動・消滅するものも有ります。（礼金や更新料など）
物件の種類や耐用年数によってこれらの変化を予測し、人口動性、空室率、下落増額率などを勘案し減価償却やその時代の総合課税額を予測し当てはめます。
その間には「相続」なども起こるでしょう。これは出来るだけ予測したくはないでしょうが。。。
一棟マンションであれば長期と短期のメンテナンス費用とその推移です。
鉄筋コンクリート造建物は新築より１０年間はほとんど維持費が掛からないと言われます。それでも、入居者の出入り時、年に一度の排水管高圧洗浄、水道水加圧タンクの清掃、毎月の清掃費用や消耗品、光熱費は掛かります。最近ではセキュリティ設備に重点を置く大家さんも増えてきました。
１０年～１５年を過ぎると、屋上、バルコニー防水、外壁塗装や鉄部の塗装なども行う必要が出てきます。施行に必要な足場を組むのは結構な費用が掛かります。
室内では、エアコン、給湯器、コンロや電気設備などの故障・寿命の為交換が出てきます。
築後２０年頃には浴室、キッチン、トイレや洗面設備などの交換。床のきしみ、給排水管の更正工事、など大掛かりな工事も必要となってきます。
これらは築年数が古くなるほど費用も高額になってきます。又その時代背景により状況も大きく変ってきます。昨年今年の建築費高騰などは東北の復興、人件費の高騰、輸入資材の為替によって大きく変動しました。
これらの経費は経年と共に増加します。
逆に収入の方は月日と共に減少します。賃料の下落、空室率の増加などが理由です。
長い期間中には「家賃を支払わないで調停・裁判になるケース」なども考えられ、弁護士費用、強制撤去費用等、思いがけない経費が掛かる場合もあります。
最終的に「この家屋はもう使用できない」という時点が来るかもしれません。あるいは経費が掛かりすぎて収益性が損益分基点近くまで下がり、経営の意味がないということになるかもしれません。そしたら「解体費」が発生します。
その後、土地を売却するか、建替えるかはそのとき次第です。ここまでが「ワンクール」と考えます。
以上の収支を想像し、「得られる手取り」を計算し、（大雑把でかまいません）現実的な建物耐用年数から平均値を出す。
これが、本当の収益となります。
え？例題をだせ。ですか。
個別にご相談頂ければ、ご提供いたしますよ。
ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「少子高齢化人口減少問題」（＊ＮＯ．１６で飛ばしていました。）について考査したいと思います。
＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
