ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．２５ 平成27年6月27日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「現在の二重価格状況」などについてご報告したいと存じます。
たとえば今、区分所有不動産（マンション）などを査定した場合、
- 本質的な価格
- 間違って売れるかもしれない価格
の「二つの値段」が出てきます。
仮に三軒茶屋駅徒歩１０分圏にある、築３０年の３ＬＤＫのマンションだった場合、３～４人家族、世帯主年齢４０歳前後、平均年収７００万円～８００万円、自己資金５００万円～８００万円位。などと予想します。
築年数や利便性、付加価値など上下を勘案して、入居者の資金計画から逆算して、たとえば、上記の条件ならば、住宅ローン返済額月額１５万円～１６．７万円、管理費等を合わせて１７．５万円～１９万円程度、と仮定すれば賃貸と同じぐらいの価格です。故に顧客は存在すると判断します。
収益還元方式（賃貸に出して得られる収益から判断する査定方法）でも同じような価額が出てきます。しかし、成約事例から算出する比較批准方式で評価した場合、地域にもよりますが大きく様相が変ります。
過去１年の類似成約価格が高いのです。
さすがにこの価格では売れないだろう。と思う金額で成約している事例が目立ちます。
この成約自体は実績として存在するので無視はできません。如何にありえない価格でも。
果たして誰が購入しているか。富裕層です。全体の５％と言われる、いわゆるお金持ちです。年収は３，０００万円以上の彼らは金額ではなく「求めたい物件が有るか無いか」で判断し、在れば購入する。高いか安いかは二の次で、購入したい物件があれば買う。外国の投資家等も同じ感覚で購入している。ただし、ロンドンやニューヨーク、カナダ、香港などの不動産と比較した場合、「東京は割安感がある」と言います。金融の中枢都市として。円安が影響しているのは言うまでもありません。この２者の「高買い顧客」が購入を継続しているターゲットの地域は高い相場を維持されます。しかし、はたしてこれが本当の「相場」でしょうか。いつまでこの高買いは続くのでしょうか。
顧客が居なくなるまでです。顧客層としては決して厚くないこの富裕層ニーズが「お腹一杯」になれば次は「一般顧客」が購入者となります。今は一般顧客の相場価格で不動産業者が購入しています。そして高く売る。それが売れてしまう。
弊社でも今は「間違って高く売れた場合の価格」と「一般的な顧客層に売る価格」と２重の価格を提示します。世田谷区は富裕者層のターゲットしては若干弱いのです。外れる時期は近いと予想しています。（山手線の内側や人気の高い地域が最後まで残ります）
いつか？
投資家の皆さんは「オリンピックの２年前ぐらいがピーク」という方が多くいますが、という事はその前の年あたりが臭いです。
２０１７年ごろ。
そんな事を言うと「その前の年に売り抜けてやろう」と勘ぐる人も居ます。弊社の取り引きする顧客の中にはすでに手持ちの不動産を売り出し始めている方も何人か居ます。
現在の、この相場は当たり前ではありません。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「相続税対策」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
