ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．１８ 平成27年3月29日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「海外不動産投資」などについてご報告したいと存じます。
日本で不動産投資をしたい。あるいは今後やってみたいと考える方が当サイトにお問い合わせを頂いているものと存じます。
国内不動産は多少の遠近を考えても「その日の内」には行く事もできるし、入居者・管理会社ともコミュニケーションは取り易い。
海外不動産投資の気になる点は
- 融資を受ける方法が判らない（海外銀行からは借りられない、金利が高い）
- 直ぐにいけない（目が届かない）
- 管理が不安（ごまかされてないか。管理費が高くはないか）
- 言葉が通じないかも（入居者とのコミュニケーション）
- 賃貸の法律が違う（入居、居住中、退去時にもめないか）
- 民事訴訟などになったら厄介（裁判に出廷しなきゃ駄目？）
- 税務上の処理がよく判らないので不安だ（二重に取られないか？）
- 為替に左右される（当然、良いときと悪いときが）
- 適正価格かどうかの判断が難しい
等が考えられます。
地域（国）によってはリスクの強弱もありますね。治安とか、政治とか。
でも、今海外不動産に投資先を求める顧客は増えています。
理由は、
○リスクの分散。
- 国内不動産に特化した場合の価格下落に対する回避
- 上記に含まれるものの、為替の変動、地震の危険性
- 今後の少子高齢化に伴う収益性の下落
- キャピタルゲイン狙い（値上がり期待）
- 将来の移住先として先行投資
- 日本の金利立てで融資を行う銀行がある（資格要件あり）
等などが理由で検討に向けてお考えのようです。
私自身まだ、海外に不動産は持っていません。
今までに、アメリカのカリフォルニア・サンディエゴやニュージーランドなど、友人やお客様に誘われて購入を検討した時期がありました。
自分自身、購入のタイミングで躊躇。融資を受けた場合の手残りが少ないと感じた為、断念しました。結果論で言えば「買っとくべきだった」かもしれません。
リスクの多い「途上国」などに投資をする際は研究が必要です。
所有権の無い国。株式を５１％以上保有する法人でしか不動産を買えない国。登記システムが無い（又は不安定)な国。契約書の内容を熟読できない国。（通訳を信頼できないとき）
成功したときのリターンは大きいでしょうが、余程その国の内情に精通していないと騙されて泣きます。
アメリカなどは州ごとに法律や税制が違います。システムを知らないと日本とアメリカ両方で課税（不動産所得税等）されたりする場合も有ります。（還付請求で戻す）
アメリカは日本と違い、泥棒が逃げ出すときにつまずいて転んで怪我をしたのは被害者の家の床にある段差が原因、と訴えを起し通る国です。
建物のインスペクション（建物状況調査）をしっかりとしなければ家主が訴えられます。
反面、カリフォルニアなどは売買のシステムがとても進んでいて、素人でも安心して不動産を購入する事ができます。エスクロー制度（購入物件を決めてから決済引渡しまでベルトコンベアーのように流れが決まっている制度）が確立され、買いたい物件が決まると、交渉・融資・建物検査・保険・登記に関しては安心して任せる事ができます。
日本人の不動産会社が多く、購入後のプロパティマネジメント（建物管理や収支計算、税務処理などを総合的に行う会社）に関しても安心できます。（手数料は結構高いです）
今後、為替がどの様に進むかにもよりますが、これだけ空室リスクが高まり、地震を含め自然・人工災害が予測される日本において近い将来に向けて海外に資産を確保する事は良い事だと考えます。ご検討ください。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「不動産投資における本当の収支とは」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
