ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．２７ 平成27年7月18日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「いよいよ稼動、新規事業」などについてご報告したいと存じます。
以前にも少しご報告いたしましたが、投資用不動産の提供において、新しい会社を作り、ニッチな商品を提供するべく稼動を開始しました。
ニッチな商品とは何か。
「１棟店舗賃貸」です。
『店舗はなぁ～、よく判らないからな～』と言う感想を聞きます。
確かに事業用の中でも店舗、特に造作が特殊な飲食店系の場合、取り決め内容（契約条項）や負担割合（建物・設備・内装などのメンテナンス）や賃料設定などが個々の特性によって大きく変化します。業種業態によっては隣同士であっても条件が著しく変るものもあります。
又、今までは上記の理由から金融機関が融資の承諾を渋る傾向もありました。
しかしながら、メリット・特筆する点はとても多く。
- 建築費が安い。（単なる「箱」を造るだけで、あとは入居者に任せる（費用も））
- 賃料を高く設定できる。（特に重飲食、ラーメン・焼肉・中華・イタリアンやＢＡＲ、居酒屋など）
- 住居系と違い、敷金（保証金）を、ある程度高額に預託してもらえる。（保証会社を利用しても４～６ヶ月は預ることができる）
- 解約通知期間を長めに設定でき、次の入居者が決まりやすい。
- 造作譲渡・造作買取請求権を認めないことにより、居ぬきの状態で退去するケースが多く、築２０年くらいまでは充分次の入居者にとって有利な条件となる。（解約者は解体費が助かる）
- 良いテナントが定着する事により不動産のバリューが上がる。（売買価格に反映する）
○すでに完成している物件の場合、場所の良いところを探すのは困難だが、新規事業提供物件の場合、とても選別されている。（駅に近い、人通りが多い、認知性が高い）
○建築が困難に思える地形、道路付け、間口などでも建築が可能である。
○テナントが入居したくなる間取り、レイアウトが取れる。（天井高、ロフト、採光、屋上、ルーフテラス席など）
- 実際にテナントが稼動しており、収益性・安定性が見て確かめられる。（実際に客として行って見る）
○一般的な金融機関が融資をする。（属性にもよりますが通常金利で、木造でも築浅なので長期のローンが可能：金利２％台）
- 木造なので安価、土地形状に対応しやすく、減価償却率が高い。防音機能も向上している。
○マンションの１階などと違い、管理規約的な制限が無い。（２４時間営業禁止など）当然、管理費・修繕積立金などの負担も無い。（屋根などの長期的な改修費用は家主の個人負担です）
- 事業用不動産として総額をリスク分散できる。事業者並み課税（消費税）を受けやすい。
○住居のように管理に要する手続はほとんどありません。家主がするメンテナンスは屋根、柱、外壁（構造）、土台、基礎、基本的な給排水管（入居者が配管した物を除く）のみです。実際の管理は弊社で行います。弊社は月々の管理費は頂きません。新規契約時と更新時のみ頂戴しています。(弊社より場所が遠い場合は近くの不動産管理会社を一緒に探します)
デメリット
■木造飲食店の場合、火災保険が高い。
■固定資産評価が住宅系ではなく事業用系になり高い。
■良い場所が本当に少ない。
■１階２階の業業態を吟味選定し、トラブルの少ない顧客を誘致する必要がある。
■都市銀行などメジャーな金融機関が融資を渋る。
■排水詰まりなど、飲食特有のトラブルが多いので事前に特約を充実させなければならない。
実際のところ。
都内の、駅に近く、とても店舗立地として場所の良いところで、木造１～３階建（基本的にワンフロア１店舗）のお店が、それぞれ稼動しており、お客さんも沢山来店され、賑わっている。賃料は適切で賃貸借契約条項も常識的。金融機関の融資も得られ（物件価格の70～85％です）。築年数は２～４年。表面利回りは６～８％。メンテナンスはほぼ必要なく、ＮＥＴ収益は３％～４％（金利含む、税抜き手取り）と言う物件が、総額５，０００万円～１０，０００万円程度で目の前に現れれば、
貴方は購入を検討しますか。
すでに仕込みは始まっています。
ご質問、ご確認、ご興味などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「空き家対策・住宅取得資金贈与税の見直し・火災保険の料率UPなど等」について考査したいと思います。
＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
