その１ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230
その２ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1232
その３ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1249
その４ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1278
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ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．９ 平成26年12月26日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「不動産の価格」などについてご報告したいと存じます。
皆さんは不動産の価格とはどの様に形成されるかご存知でしょうか。
見方は一方向のみではありません。
- 他との比較。
- 収益性・生産性
- 顧客の購入動機と資金計画
- 再調達原価（積算による）
- 特異性（地域の特異性、建物が「有名店」など）
などがあります。
単純に「買いたい不動産が買える価格で出ている」場合、顧客は買います。
他ではなくてどうしてその不動産なのか。①
購入する目的は。損はしないか。②
その顧客は何故買えるのか。③
同じようなものを造るにはいくら掛かるか。④
この①～④までの大まかな分類の中にもっと細かく、対象不動産の属性に一番適した査定方法を勘案します。
- は土地が隣接するので購入する。（購入後有利な地形になる）
テレビなどでよく出る有名なお店の「建物オーナー」になってみたい。
など、個人的な思い入れの大きい不動産です。
取引件数が多くデーターの集めやすい地域は比較方式で判断する。
賃貸で貸すのが最も適していれば収益性の査定価格を重視する。
居住用など顧客対象が多い物件は顧客の資金計画を中心とする査定方法で。
かつ、他の査定方法も複合的に判断する。
そうすると、本質の価格が見えてきます。
この価格は、イレギュラーな取引価格（一部の企業や成金顧客がお金に糸目をつけないで売買したような事例）に左右されません。
本当の持つ、その不動産能力が価格に反映します。
極端な話をします。
戦争が起こり他国に侵略された場合、当たり前ですが今の価格は崩壊します。
いくらそこに土地があっても、自分名義に登記され、たただの「使えない土地」だからです。
いや、登記法すらあてになりません。（というか存在すらなくなるかも）
その際は日本人にとって不動産は価値のないもの。１００坪の土地や１００万円の紙幣よりも「一杯のご飯」のほうが価値が出ます。
誰もが「欲しい」と思うから、固定資産税等さえ支払えば自由に（制限はありますが）使え、収益を上げ、住み心地を得られるからこそ不動産には価値が出るのです。
一部の、お金が余っている企業や個人、海外の顧客が「思惑」を持って購入する不動産価格は『ある時期の間は相場と云えます』がその価値観が消えた瞬間、いわゆる『バブル』となります。
大部分の一般の国民が考え、求める尺度が不動産価格の本質を持つ。と考え判断すれば大きな失敗はしません。
そして、その価値を下げないためにも国力つまり「人口」を増やす。
出生率を上げ、２０年３０年後の生産性を増やす事を「政治の中心目的」とする政府を作るべきですね。そうすれば不動産価値も下がりません。
選挙も終わり、与党はどの様に考えているのでしょうか。
最後は大げさな話になりました。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「不動産会社、管理会社の内情」について考査したいと思います。
今年の配信はこれで最後となります。
＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
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