ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート 平成26年11月6日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
今回のレポートは「金融機関の融資」と「有効な返済比率」などについてご報告したいと存じます。
物件地域、居住地、構造、築年数、総戸数、種類などから融資に適した金融機関を選ぶ必要があります。また、その時節に「不動産融資に対する金融機関の姿勢」が金融機関ごとに違います。
たとえば、不動産融資では「ス○ガ銀行」に大きく差を付けられた地元が同じの「静○銀行」バランスシートでは常に日本有数の優良銀行ですが最近、不動産投資を近年になく積極的に取り組んでいます。西○信用○庫は世田谷区に支店がありません。いま支店の開業と、積極的に世田谷区に不動産融資の案件を求め、支店を開業したときには顧客をグリップしておく必要があります。
このように、同じ金融商品といえども企業の背景により出てくる答えが違います。
しかし、いくら沢山貸してくれるからといって、無理な借り入れは自分の首を絞めます。
「レバレッジを効かせて大きなリターンを」などというギャンブルは投資とは言いません。
ご自身の将来展望や属性。物件特性によって返済金額、又は返済期間を考えましょう。
理想なのは「収入金額の５０％以下を返済金額とする。」です。
賃料が半分
入居率が半分
滞納者が半分（嫌ですねこれ）
賃料の半分が支出に回ってもOK
金利が凄く上がってもOK
のレベルです。
購入価格の半分を現金で用意せよというわけではありません。
返済期間が長く取れれば効果的です。
耐用年数がと築年数の差が長いもの
金融機関の評価が得られるもの（改修、改築工事が施工されており現況評価を金融機関が認めるもの）
勿論、自己資金を溜める事はとても必要な事です。
しかし、そのためにも「適正賃料」を把握しておく必要があるのはNO.2でも説明したとおりです。
私の実体験をお話します。
川崎市に有るRC造４階建て。購入時期は５年前です。
当時の収益月額８９万円年収１，０６８万円でした。築年数は購入時２９年。価額は７５００万円借入金６３００万円（８４％）オリックス信託銀行１５年返済。金利３．５％返済額約４５万円／月額
現在、満室ですが月額７９万円の収入。（１１．２％の下落率）金利は若干下がって３％返済金額約４３万円。残額は４９００万円。
古い物件ですのでメンテナンス経費はかなり掛かっていますが、余裕で返済しています。
恐らく、あの頃はこのような物件がごろごろしていたのでしょう。でも建ぺい率が３％オーバーしていたために貸してくれる銀行は当時、オリックス信託銀行のみでした。
返済金額と収入のバランスを取る事は不動産投資の肝です。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「実録！：新築アパート併用住宅を造る！」です。現在進めている計画ですが、依頼者と一級建築士が打ち合わせをするところから弊社が立ち会います。
ほかに、「好まれる間取り広さ設備とは」のレポートもお送りします。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
