不動産投資レポート　ＮＯ．12

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．１２　　　　　　　　　　　平成27年2月5日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「２０１５年の投資不動産市場」などについてご報告したいと存じます。

昨年１２月の衆議院選挙は慌しくも低投票率の元、自民公明の与党が圧倒的議席を取得し、今後４年間の政権担当としてお墨付きを貰った形で２０１５年の幕開けを迎えました。

約１ヶ月が経過しました。予算が決まり与党の政策は今後一気に押し進み、今度こそ消費税は１０％になるでしょう。金融緩和はある程度効果を収め、法人税引き下げもこのままだと可能性は高い。反対に所得税・住民税増税をはじめ、相続税の控除は減り、各種軽減税率の縮小撤廃、保険料などの福祉費増額で手取り金額は一層少なくなり、賃料や住宅ローンに掛ける費用は減ります。ローン減税、小規模宅地の評価減（相続）など「アメ」も用意されるでしょうが。一般的な要素として、「住宅にかけるお金」が増える要素は見られません。

世界的には、中国経済の伸び率が鈍化し、中東イスラム国などのテロが頻発、オバマ大統領の吸引力低下で経済の低迷が見込まれ、ヨーロッパはギリシャの財政難にて引き続きユーロ経済の混乱が収まらない。各国の経済格差は一層顕著になり人口の増大、食糧難・水不足が大きな問題に。地球温暖化効果による気象変動など環境変化が一気に世界の経済を揺るがす。可能性と。

あまり、「良い事」は思いつきませんね。

不動産投資としての市場は、相変わらず消去法として投資先の人気は有るものの、　賃貸状況は芳しくなく、本当の賃貸需要（無理やりお客さんを誘致するのではなく）は少ないです。

２件目、３件目としてお探しの大家さんはそのあたりの事情もご存知でしょうが、　初めての不動産投資をする方は不動産業者のセールスを鵜呑みにすることなく、　その地域の需給バランス、適正賃料価格、どの様な募集環境か（不動産めぐりをすれば募集図面を見られます）などを確認して決定する事が必要です。

ところが、それでも「４％～６％の表面利回り」で強気の売却価格を設定している物件が後を絶ちません。　そのような物件を購入する顧客は居るのか。海外の投資家です。中国、香港（中国の一部ですが）、台湾、マレーシア・・・。

たとえば、香港の不動産はバブル価格です。日本の都心不動産をみて「安い！」（香港に比べて）と言います。　円安の影響はいうに及びません。中国の粛清は今後も強くなるといいます。現金や株式などを今の内に安全な国の不動産に変えておく必要があります。　自国の預金金利は６％前後。それでも銀行は何時潰れるか判りません。安心が欲しいのです。

この海外の投資家層の波が収まる時期が買い時かもしれません。

他には日本の富裕層も居ます。

彼らは目的の地域、資産価値が高いもの（地形や接道条件などが良いもの）があればお金に糸目はつけません。　でも、不動産業界が感じているほど顧客層は厚くありません。恐らく一人の富裕者が成約したとなると、

「百人のお客様が減った」

と感じるでしょう。意外に早く高値での成約事例は幕を閉じる可能性が高いと見ています。

投資レポートＮＯ．6でも書きましたが、弊社の存在する三軒茶屋駅地域では、　現在（平成27年1月17日現在）１６㎡～２３㎡の単身者用（１Ｒ，１Ｋタイプ）住宅は８６１件あります。（重複あり）　対して、今お部屋を探しているお客様は１００人から２００人です。

【＊三軒茶屋で賃貸業者５０件×顧客数１０人として５００人。一人当たり３～４件の不動産業者に問い合わせているとして、５００÷３～４＝１２５～１６６人】

この２００人が成約したとしても、新たに物件＆顧客数が増えてきます。　つまり８６１件の物件の上位２００件が成約しても残った６６１件はかなりの確率でその後も成約にはならず、　新たな条件の良い物件が成約していく。　特に最近のお客さんは「スマホの画面で物件を探す」小さな画面に条件を絞って、せいぜい２０件ほどの一覧の内、詳細を見るのは数件です。　大家さん、不動産業者は、この数件の内に絞ってもらえるよう条件を設定しなければ、その存在さえ知られる事がない物件になり、　とても成約までは至らない。と言う現象になります。

何とかこの時期【１月～３月の繁忙期】に成約しないと又半年１年の空室が出ます。

ますます混迷と厳しい状況になることが予想される今年の不動産投資市場。このような内幕も把握しておく事が重要かと思われます。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

次回は、「競売不動産」について考査したいと思います。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信です。

その１　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230

その２　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1232

その３　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1249