不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．１３

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　　　　ＮＯ．１３　　　　　　　　　　　　平成27年2月12日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「競売不動産」などについてご報告したいと存じます。

皆さんは「不動産競売物件情報サイト：Ｂｉｔ」というのをご存知でしょうか。

http://bit.sikkou.jp　全国の裁判所で行われる競売情報サイトです。

東京地方裁判所にも色々情報が出ています。

入札日、基準価格、物件の詳細。

これで検討物件を探し、現地を見て、役所などで調査をし、購入金額（一時金）を入札する。見事、競落したら残額を支払い、登記をする。

昔は競売妨害をする人などが居て（反社会勢力の人たちが多い）一般の入札は少なく、不動産業者や競売に詳しい個人などが参入するケースが目立ちました。

最近では、

競売妨害の一掃。

金融機関の融資が受けやすくなった。

６ヶ月の賃借人退去の強制権を施行（平成16年4月より）。

入札代行会社の増加。

などの理由により、個人の不動産投資家や、全くの素人さんが参加することも増えました。

魅力は当然「安く買えるから」ですが、最近の入札状況を見てみると事情は違うようです。

基準価格（裁判所が設定した価格）の２倍近くで売れているようです。この基準価格は裁判所が不動産鑑定士に依頼して価格を出します。必ず入札される金額でないと再度鑑定をしなおす手間と費用が必要となる為、かなり安く見積もっています。当然、競売されるほう、つまり債務者は「そんなに安いのか・・・」となり、任意売却（競売ではなく、一般の売買契約）に持ち込もうとします。

企業、特に金融機関が債権者（競売を申請する側）の場合、「任意売却をする前提で競売申請する」こともあります。つまり、貸したお金よりも安く回収せざるを得ない（売却しても残債が残る）場合、会社に対する「言訳」に競売システムを使う（基準価格を知る）こともあります。

なにが言いたいのか。

つまり、競売の情報も大半が実際の入札前に取り下げてしまう事が多く、結果、入札可能な物件には多数の札（参加者）が集中することになり、意外なほど高くなるようです。

反面、リスクは相変わらず多く、

売主の瑕疵担保責任は訴求できない。

隣地との境界境を特定できない場合がほとんど。

修繕履歴・事件履歴などの調査が難しい。

設計図書などの保存書類が無い場合がほとんど。

入居者（賃借人）の敷金は移管できない。

直ぐに立ち退かせる必要がある場合は立ち退き資金も必要。

６ヶ月経過後も強制執行手続きは必要。

等々。

入札代行と、このような調査を購入後に手続きをしてくれる会社があり、手数料は結構高いですが便利です。ただし全てをそろえる保証はありません。

競売は最近物件数も減りました。結構高値で任意売却が進み、競売まで追い込まれる債務者が減った。金融機関の（実質）返済猶予（金利のみの返済で元本返済を猶予する）や、俗に言う「サラ金」や「法人ファイナンス会社」などの高金利商売が減った事も理由になるかもしれません。

競売には「特別入札」（買いたい人が居れば、入札すれば１番目の人が買える。）などもあります。他にも、財務省の「入札制度」（財務省の所有する不動産の売却）などもあり、あまり安くはないですが、たまに「おや？」と思うものもあります。

入札価格（競売落札価格）は公表されているので相場調べにはよい情報となります。

ご興味ある方は、調べてみてください。

ただし、個人で入札に参加する場合は「出来る範囲でしっかり調査する」事をお勧めします。

必ず現地に行く。入居者は存在するか（電気メーターなどを確認します：住居不法侵入に気をつけて！）近隣に聞き込み調査をする。（事件性や紛争が生じていないか）境界杭の存在を確認。塀や軒、水道下水道など生活インフラが越境していないか。当然役所や法務局に行って建築確認書類を調べ、現在の権利関係（債権者債務者や借入金の内容など）を知る事も必要です。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

次回は、「土地から建てる投資不動産、最近の傾向」について考査したいと思います。

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株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信記事です。その１　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230

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