ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．７ 平成26年12月6日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンションに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「多様化する不動産投資」について考査したいと思います。
皆様は不動産投資の種類についてお考えになったことはありますか。
ジャパンリートや不動産ファンドで「小口投資」や「証券化投資」はご存知でしょう。
実物投資でも「ワンルームマンション」など比較的手軽な（３００万円～１，０００万円程度の総額）不動産を購入して運用する方もいます。
ｅ－不動産販売 城南地域代理店では１棟アパート、１棟マンションに特化して情報提供をしていますが、土地と建物に対する投資は結構多様化しています。
- 店舗、事務所など事業用系不動産（１棟、区分所有、戸建など）形式。
- シェアハウス、ゲストハウスなど、短期賃貸（数ヶ月～１年程度）形式。
- 老人ホーム、デイホーム、保育施設など、専門業者とタイアップする形式。
- 駐車場、バイク・駐輪場、資材置き場、トランクルームなど簡易償却施設利用形式。
- 最近流行の、おもに外国人などに対して「エアービートゥビー」と言って、超短期（１日～数日）の、ほぼホテル形式で利用してもらう不動産（主に戸建か共同住宅を転用）なども出てきました。これらは従来の不動産会社では管理運営が出来ません。（１番目を除く）
報酬形態が確立されておらず、しかも管理をする専門知識が希薄なためです。
専門の管理会社が行政の指導規制に依らないで行われているケースが目立ちます。（シェアハウス管理代行会社など）中には法外な管理報酬を請求してくるところもあるので注意が必要です。（後述します）
話は変わります。
不動産業の免許がなければ「不特定多数の相手に対して反復継続して転売行為をすること」は禁じられています。（宅建業法）
故に個人や法人で不動産を買い取り、転売して利益は出せません。（建前上は）
利用する目的で購入したにも拘らず、やむを得ず売却した結果、なんと利益が出てしまった、場合は別です。たまたま、というケースですね。それが何度か続く事も無くはないです。線引きは難しいですね。（その前にお尋ねや警告が来ます）
「買って、売る」という行為は「投資」とは言いません。「投機」と言います。いわゆる「土地ころがし」（バブル時代に言われました）です。
先述の不動産投資多様化の運営内容に関してはネットなどで情報は出ています。簡単ではないですがリターン（収益）は少なくありません。しかし、専門の管理者が居ない（少ない）という事は結果的に「全部自分でやる」という事になります。
たとえば「シェアハウス」。運営には入居時の面接。消耗品や設備の補充やメンテナンス。入居者の苦情・要望確認。イベント（食事会や演奏会などコミュニケーションをとる手段）の開催手続き。当然賃料の入金確認や催告督促行為。退室時の清算行為。などなど、大きな時間と労力が必要です。これらを専門業者に委託すると、およそ賃料の20～25％を請求されます。
子供の保育施設不足、高齢者介護施設の不足。低価格で気軽に住居を求めるシェアハウス。
短期滞在型宿泊施設。
世の中の求める「不動産の種類」はどんどん多様化していきます。勉強して対応できるようにしてみてください。ただし、その市場が膨らみ、社会的な問題が明確になってくると（火災事故の問題など）行政が【規制する】判断をくだします。結果、投下資本が増え、リターンが減ります。そのようなリスクも理解したうえでご判断下さい。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
次回は、「礼金・更新料、などの習慣取引の状況と将来展望」「借家権の保護について」について考査したいと思います。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
