ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．３９ 平成27年３月２９日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「なぜ不動産業者は安く買えるか」などについてご報告したいと存じます。
不動産買取業者は星の数ほど存在します。（大げさですが）
土地、建売、中古戸建、区分所有（マンション）、１棟共同住宅、１棟テナントビルなどが対象です。
要は安く購入して高く売る。
そのために、分割したり、新築を建てたり、リフォーム（リノベーション）や見た目を綺麗にしたり、利回りを上げたり、その他付加価値を上げて再販価格を高くし差益を取ります。
購入から販売までに掛かる費用は、 A：購入時の仲介料、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の清算、印紙代、 B：管理費用、火災保険、広告費用、融資金利、 C：上記の価値を高める為の費用。 D：販売時の仲介料。などが必要となります。
これらの費用をまかなって尚且つ利益を出す。
仮に２，５００万円のマンション一部屋を買い取って、再販する場合、どのようなイメージでしょうか。
Aの経費：約１８０万円
Bの経費：約５０万円
Cの経費：約３００万円（リフォーム費用）
Dの経費：約１００万円
とすれば、合計６３０万円ですから、２，５００万円＋６３０万円＝
３，１３０万円が原価となります。
利益率を１５％（３７５万円）とした場合、再販価格は３，５０５万円となります。
室内を新築のように改装して再度販売するために「３，５００万円で売れる」と考えた場合、２，５００万円で購入しないと想定した利益は出ないと判断されます。
次に、皆様がお探しの、１棟共同住宅では如何でしょうか。
仮に今市場に出ている物件で、
木造２階建て、築２０年、駅徒歩１１分、１部屋あたりの賃料は現在平均７．２万円で賃貸している。８世帯のアパート。空室３部屋。地形は若干悪くて、道路も狭い。
価格：１０，０００万円。どうでしょう。買いたいですか？（架空の物件です）
この物件を買い取り業者が購入する場合、恐らくですが、出口は利回り６．０％程度、外装修繕と空室があれば内装修繕を施し、 見た目のバリューを上げます。その上でフリーレントや仲介会社に広告料を支払い、何とか平均７．２万円で入居者を決める。 再販による利益率は１５～２０％（売れなくとも賃料収入があるため）とした場合。
Aの経費：６００万円
Bの経費：１５０万円
Cの経費：７５０万円（内外装改修費）
Dの経費：３５０万円
となり、合計額は１，８５０万円
仮に満室想定７．２万円×８世帯、年収６９１万円とした場合、６．０％の表面利回りで
１１，５００万円です。
ここから１，８５０万円の経費と２０％の利益を確保するとしたら、買取価格は、
７，７２０万円となります。満室想定で、約９％弱の水準で買い取っています。
他にも建売業者さんや、中古の建物を転売する業者さんも基本的には同じで、いかに安く買い取り、経費を抑え、高く売るか。という作業を繰り返しています。
なぜ、安く買えるか。
以前、「大手の仲介業者は必ず最初は買い取り業者に情報を流す」などとレポート（ＮＯ．２４）を出しましたが、今もその通りで、 媒介契約を受けるとまず買い取り業者に情報を提供して一番高い金額を出す業者を探します。 それでも売主の希望価格に届かなければ顧客のエンドユーザーに知らせ、それでも駄目なら他社の仲介会社に公開します。
業者が安く買える理由は、
- 結論、返事が早い。
- 融資の承諾など金融機関の手続が必要でない場合が多い。
- 手数料が売り買い両方からもらえる。場合によっては売主客から手数料の値引き交渉があっても、その分買主業者から多く貰え補填ができるから。
- 再度販売するときに、もう一度媒介契約を取り付け、又仲介が成立すると嬉しいから。
- 契約が楽だから。（契約内容をよく知っているから、めんどくさくない）
などが考えられます。
弊社で以前、何度も不動産を購入していただいたＩ氏は個人のお客さんでしたが、 弊社にいきなり来て、勝手にレインズや不動産情報サイトを閲覧して、自分でプリントアウトしてバイクで見に行って、自分で購入申込書を作成して、勝手にＦＡＸで流していました。
「これ、価格交渉しておいて」と告げて帰りました。こちらは「え～～～」です。（笑）
そんな業者顔負けの行動力を身につけるのは大変ですが、似たような環境に近づけることで、より優良な情報を集める事ができます。
簡単では有りませんが、
- 知識をつける。（判断力をＵＰさせる）
- 自己資金を増やす。（融資が、ほぼ担保評価の６０％位でも購入できるようにする）
- しっかり手数料を支払う。（苦笑）
- 売るときも買ったときの業者に、まず声をかける。
- 契約内容を熟知する。（知識をつけるとはポイントが違います）
一番大事なのは、●直ぐに動く。ということです。
そうすれば、仲介会社が業者並みに物件を提供してきます。
再販が目的でない分、少しだけ高く買えます。
これらのリスクを負いたくないとお考えの方は、心の底から信頼できる不動産業者を開発してください。（そっちのほうが難しい？）
金利が安い今、何とかこの期間中に良い物件を探そう！
とお考えの皆さん。
ご参考下さい。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
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