ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．３８ 平成27年３月１２日
こんにちは。
このたびは「ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「土地の成約動向」などについてご報告したいと存じます。
我々不動産会社は通称「レインズ」という不動産業者専門サイトを利用します。
このサイトは販売中の情報が閲覧できますが、専任媒介、専属専任媒介契約の不動産情報は掲載義務があります。 また、「いくらで成約したか」という成約情報も登録する必要があります。 この成約情報と言うのは一般のエンドユーザーがなかなか見ることができません。 販売価格と成約価格との乖離がその時の不動産事情を物語る事もあるので、当レポートでもたまにデーターで示しています。
昨年の４月２０日から約２ヶ月ごとに土地の成約事例を集めました。
地域は東京の世田谷区、目黒区、品川区の３区です。
| NO. | 成約時期 | 件数 | 平均面積（㎡）
坪 |
平均総額
万円 |
平均単価（坪）
万円 |
上下落率
％ |
| １ | 平成27/4/20～6/19 | 54 | 147.28
44.55 |
8349 | 187.39 | |
| ２ | 平成27/6/20～8/19 | 60 | 129.33
39.12 |
7341 | 187.64 | ±0 |
| ３ | 平成27/8/20～10/20 | 55 | 131.53
39.78 |
8226 | 206.76 | +10.18 |
| ４ | 平成27/10/20～12/31 | 67 | 144.12
43.59 |
9014 | 206.76 | ±0 |
| ５ | 平成28/1/1～3/11 | 64 | 136.35
41.24 |
7550 | 183.04 | －11.47 |
| ６ | 平成28/3/11現在
販売中 |
481 | 111.50
33.72 |
8204 | 243.25 | 直近の成約より＋32.89 |
売買契約というものは通常、手付契約を締結してから１～２ヶ月後に残代金を支払い、 所有権を移転します。故に上記の「成約事例」は手付契約より１～２ヶ月後という事になります。
成約件数は大体揃っています。
成約面積もほぼ同じ程度です。
成約単価はNO．２から３にかけて約１０％上昇し約４ヶ月、高い水準をキープしており、今年に入って約１１％下落しています。 販売総額も９，０００万円台から７，０００万円台に下がっています。
現在の販売価格と成約価格の乖離は成約価格よりも３０％以上の高い値付けで出ています。
一般顧客は３割高い物件に対し、「３割負けてください」とは言いません。ただチラシを眺めて「いやぁ～、高いね」と嘆くだけです。
故に値引き交渉も少なく市場は停滞します。
今後３割価格が下がる可能性はありますが、今すぐ下げてくれる訳ではありません。
成約事例に戻ります。
成約事例の高い時期が昨年４ヶ月～５ヶ月ほど続きました。
この頃の事例推移をみて不動産業者などが高い価格で仕入れをしました。（買取転売業者・建売業者など）
その頃の高い成約価格が続いていれば再販もスムーズに進みますが、今年に入りいきなり１０％も成約価格が下がっています。 １０％の下落と言うのはほぼ純利益が吹っ飛び、場合によっては赤字になる。すると次の融資が停滞し、事業資金が回らなくなり倒産します。
マンション販売や建売住宅が「好調！！」と新聞やニュースでは発表していますが、基本となる「土地の売買」ではこのような動きが感じられます。
現在の在庫４８１件。この数字はかなり多いほうです。 過去１１ヶ月間に成約した件数３００件を悠に超えています。物件が動いていない事を物語っています。
今後、恐らく今の状況よりも１１％～１２％ほど販売価格が下がってきて、２１５万円前後になります。 そうするとそこから価格交渉が行われ１９０万円前後で取引が行われます。
ただし、この数字も今年一杯で来年はもっと悪くなる（下がる）可能性があります。 勿論景気、金利、税制などで状況は変ると思われます。
ご参考下さい。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
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