ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．３７ 平成28年2月22日
こんにちは。
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今回のレポートは「不動産投資基本Ⅱ」などについてご報告したいと存じます。
少し、恥ずかしいお話です。
前回。この不動産投資レポートにおいて、
【投資用不動産を購入するにおいて、投資としての購入を見誤ると大きな痛手を負う】
と言うような話を書きました。
選択肢の視野が狭くなり、その中から選ばざるを得ない環境だからと言って、５％や６％の表面利回りの物件を購入すると将来、大変なことになる。という内容でした。
そんな偉そうな事を書きながら・・・、弊社の近所に有る中古（築２８年）の軽量鉄骨造２階建。表面利回り５．７％の物件を買おうとしました。
この物件は弊社で賃貸管理をしておりました。家主のお客様とはあまり「売買」の話はしていませんでしたが、まさか「売りたい」とは知りませんでした。
相続で取得したこの方は、この不動産（投資用不動産の所有はこれ１軒だけでした）をとても大切に扱っておられました。こまめに建物のメンテナンスを行い、まだまだ使えるキッチンや浴室、トイレや洗面などの設備を『入居者のために』と、どんどん交換して、室内はいつも「新築か」と思えるほど程度が良いものでした。
『森岡さん、ごめん。この物件売ることにした。』
と伺ったときは、青天の霹靂で私は思わず『先に云ってよ～～』と嘆きました。弊社ではなく大手の不動産業者と専任媒介を締結した後でした。
この媒介は「専任媒介」というもので、「売主が自ら探した相手方（買主）と売買契約を締結する際は仲介会社を介入しなくてもよい」という約款がございます。
私はこの不動産が欲しくなりました。
- 弊社の直ぐ近く。
- 角地で整形地。
- 若干、商業性も有る。（住宅地だけど）
- 表面利回りは低いけど、土地の資産価値から判断すると単価が安い。
などと言う理由で、前向きに検討し、所有者に「１週間だけ時間を下さい」とお願いし、金融機関に相談しました。
売り出し価格は、表面利回りから換算すると妥当かもしれませんが、土地のポテンシャルから判断すると１３～１５％程「割安感」がありました。故に私は「この物件は直ぐに売れる」と思っていたからです。売主にもそのことは告げ、弊社とならば「仲介料は要らないから」と待ってもらったのです。
結果から言うと、金融機関は回答を出すのに１日遅かったのです。
約束の１週間が過ぎても回答が出ません。理由は「支店決済は下りたが金額が大きいので本店決済になった、急がせている」というものでした。しかし・・・。
「すみません。森岡さん、満額で購入者が決まりました」
と連絡があり、その次の日に本店決済が通り、銀行から「融資がOKです」と言う返事が来ましたが、既に契約日まで決まっていました。
残念。
でも。
ちょっと待てよ。
私は、偉そうに、「低い利回りには手を出すな！」なんて人には言っといて、自分では何をやっているのだ。
資産価値として坪単価が割安でも、直ぐに更地にして売却できるわけではない。
築年数もそこそこ経過しており（軽量鉄骨造で２８年目）返済期間は頑張って２０年（よく出たほうです）返済金額比率は満室の場合で約９０％。一部屋空室になれば赤字です。
「買えない」と言う結論が出て初めて「目が覚めた」思いです。
今回は買えなくて正解だったと思うようにします（まだ未練か？！）。
恐らく、今は割安感と捉える土地価格も今後下がり傾向に移行し、何年か後。建物を解体して（解体費用を掛け）土地を分割して戸建や店舗併用建物を分譲しようと考えていました。つまり『キャピタルゲイン狙い』でしたが、そんな絵に描いた餅を求めて上手くいくはずがありません。
初心にかえって利益率と安全を求めて不動産投資を進もう！！と反省しました。
比較的、不動産投資を繰り返している私ですら、このように「近所」や「思い入れの高い不動産」には目がくらみ、冷静な判断が歪みます。
一般のお客様が不動産を選ぶ際、（投資用不動産に限らず）このような感覚で購入の判子を押しているのだな。と、顧客の気持ちになって考えました。
やり手の営業マンはこのような心理を利用し、「今買わないといけない」と煽り、冷静な判断ができない段階で「型にはめる」のですね。
皆さん。
気をつけてください。
（お前が言うな）
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
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株式会社太子堂不動産
森岡節雄
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