ｅ－不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．３４ 平成27年11月28日
こんにちは。
このたびは「ｅ－ 不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。
「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今 回のレポートは「不動産の査定に関すること」などについてご報告したいと存じます。
本日は実際の査定書を見ながら不動産価格の判断についてお話いたします。
資料A
これは、査定書の表紙、「物件概要」です。
私 の、というか、弊社の武器は不動産査定の精度です。
こ の不動産がいくらで売れるか？というのは案外「勘」だよりで、イメージが先行し理屈は後でつける。と言うのが嘆かわしい現場の基準で す。
大 手不動産会社の査定システムや、不動産査定のサイトなどを見てみると、基準となるものは「類似不動産の事例」ですが、その事例数は限 定的 で、あらゆる角度から検証しているとは言えず、場合によっては「イレギュラーな事例に偏っている」ことも多くあります。当然そのような事 例に左右された価格は誤っており、本来摘要するには無理が生じます。
こ のように不動産の価格は一方的な見方をすると危険です。
あ らゆる方向から独自の比較対象を想定し、あるいは引用する事によりそれぞれの価格が見えてきます。それらの数字を、対象不動産の特性 から 適性基準を想定し、一番適用しやすい方法を中心とし価格を構成することが大事です。
具体的に言うと、
資料B
こ のような、条件格差率を用いて、その不動産の平均値との差をパーセンテージであらわします。
比 較する対象はレインズ（東日本不動産流通機構）から引用します。
レ インズデーターをエクセルで平均単価を出せるように設定しています。
資料C
建物がある場合は構造・面積・築年数などから建物の減価償却を割り出し、建物残存価格を総額から引いて土 地単 価を抽出します。
資料D
建 物建築単価や減価償却率は対象物に合わせて任意で変更します。
で きるだけ精度を高める為、広範囲で事例を出す事や、狭い範囲で類似物件を検索する事も行います。
こ れらの各々のデーターをそれぞれ添付しユーザーに目を通してもらいます。文字だけのデータ（レインズ一覧表）に加え、成約済み図面な ども 添付します。
約 事例、販売中の募集事例などを条件格差率に乗じたりしながら比較します。
資料E/F
販 売価格と成約価格が違います。
比 較方式のデーターをそれぞれ用いて価格を出します。
資料G
対 象不動産に建物があれば当然、その残存価格も加えます。誰が見ても価値が無い場合、解体などに掛かる費用を検討します。
購 入者が改装して使用すると判断した場合、改装に掛かる費用も勘案します。
資料H
次 に不動産を運用した場合の、得られる収益を還元する査定法です。
賃 貸に利用した場合の想定をします。
既存の建物があればそのまま摘要し、更地などの場合、建築物を想定します。
賃 貸に利用した場合の、賃料格差率も作成します。
資料I
レ インズから想定する類似賃貸データーを取り寄せます。
資料J
得 られたデーターを用いて、想定収益から土地価格を抽出します。
資料K
【そ の２】では、建物の耐用年数から得られる収入と支出を検討し平均手取り収益から判断します。
収 入は減り、経費は徐々に高くなるものと判断します。
資料L
続 いて、対象不動産の購買者層を想定し、もっとも適切と思われる顧客の資金計画をイメージし、価格を想定するやり方です。
資料M
家 族構成や対象者の年齢層などは地区町村のホームページで「人口統計」を見て判断します。
こ のほか、国が発表する「公示価格」「路線価格」なども比較検討します。
こ れら査定方法は、土地、戸建、マンション、事業用など特性に合わせて「どの査定方法がもっとも適用性が高いか」を判断します。
資料N/O/P
こ のように査定を行います。
よ ほど特殊な対象ではない限り（山とか、農地など）遠方でも査定は可能となり、データー量にもよりますが、精度は高いです。
そ れでもここ最近（２～３年）は外国人の高値購入や、相続税対策などの影響で成約ベースが高く、比較批准方式の査定価格が高まっていま す。
今 後適正な時点修正を行う必要があります。
ど うぞご参考ください。
過去の配信記事です。
その１ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1230
その２ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1232
その３ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1249
その４ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1278
その５ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1282
その６ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1287
その７ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1299
その８ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1323
その９ http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1328
その10 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1331
その11 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1336
その12 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1374
その13 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1377
その14 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1380
その15 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1454
その16 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1459
その17 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1468
その18 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1472
その19 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1499
その20 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1520
その21 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1536
その22 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1550
その23 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1553
その24 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1556
その25 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1559
その26 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1588
その27 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1627
その28 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1657
その29 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1685
その30 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1711
その31 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1742
その32 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1746
その33 http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/1759
ご 質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よ ろしくお願い申し上げます。
次 回は、「未定」について考査したいと思います。
＊ 配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
株 式会社太子堂不動産
森 岡節雄
