今日はサンディエゴ最終日です。 明日午前中から飛行機で日本に戻ります。今日は朝から、サンディエゴにしては珍しく、風の強い日でした。 朝、散歩すると大きな木の枝や看板、ゴミなどが街に散乱していました。
風が吹いても駐車禁止は許してくれません。（私の車じゃありません） テレビをつけると、大きな木が飛んできて屋根が吹き飛ばされた家や火事などの映像が写し出されています。 この地方では、初めて見るような気がします。 今日はYESの櫻井さんに売り出し中の住宅を。 不動産ブレーンのデイビス有里さんに商業施設(店舗)の不動産を見学させていただくことになっています。 1軒目はアバロネランディングテラスという住所のcarmel valleyコミュニティの中でした。
環境は素晴らしく、コミュニティのなかは建物の色、企画、庭などが 一定の基準規約に統一され、勝手な変更やメンテナンス放棄は許されません。
ベッドルーム4、バスルーム3、ガレージ2、築１３年です。 素晴らしい天井高4メートルはあるかと思われるホールのある家です。 大理石の床、明るく大きなバスルームは圧巻です。
辛うじて海が見えます。 現在1,285,000ドル(約15400万円)で売りに出しております。
毎月、メンテンス費用に＄１００掛かります。
ため息が出そうなキッチンです。 学校区域等も好まれる地域で、固定資産税も高いようです。 前回、サンディエゴに来た時、同様の環境・規模で土地家屋が、7000万円台で探すことが可能でした。 若干と言うよりは、為替の影響(以前は９０円代！)も大きいと思いますが、 かなり値段が上がった感じがします。 続いて見たのは、ハーマンアベニューにあるノースパークfourplexという古い町並みのアパートでした。
手前は平屋、奥に２階建ての共同住宅です。 今の所有者が約３年前に購入した時より、「およそ10%upしています」との説明を頂きました。 築年数は１９４５年。７０年ですね。 しっかりとメンテナンスされていました。 現在4世帯に賃貸中。レント収入は約5400ドル。仮に今100万ドルとして、 俗に言う表面利回りは約6.5%となります。 場所は便利な所ですが、環境は先程より数段落ちます。
裏道には木製の電柱が立ち並び「古い町」を、表しています。 この電柱は次の都市計画で地中に埋めるそうです。 次にYESの前の前の事務所「ヒルクレスト」にあった建物を見ました。 ここは銀行が向いにあり、コンビニ、飲食でなどが立ち並ぶ商業地としてかなり便利な所です。
ヒルクレストは「ゲイの町」でも有名でグッズを売るストリートも有ります。
レインボーカラーは「ゲイのシンボル」です。 残念ながらゲイカップルは歩いていませんでした。
この不動産は次の事務所を購入する為に売却されました。 今はデザイン事務所として使われています。
休憩の昼食は「BALLAST POINT」という、地ビール醸造所兼レストランで、 できたてのビールと美味しい料理で有名な所なんだそうです。
数ある種類（40種類以上）のうちビールグラスに三分の一づつ好きなものを注文して、 3杯で5ドルというユニークな提供をしてくれ、試飲のようなことができます。 この後も不動産巡りですから試飲は一回だけにしました。 醸造レストランは関東にもありますが、ここは店舗内の造りも素晴らしく「東京でも真似しそう」な予感です。
引き続き、laurel streetに、あるYESの前の事務所を見に行きました。
ここは前回に続き二回目です。 築９５年とは思えない綺麗な外観です。 それでも、購入した当時、下水配管は「ボロボロ」で、 電気の配線が単一だったので各部屋にメーターを設置供給する工事など、 思いの外メンテナンスに費用が掛かったようです。 マニアックな写真。電気メーターです。
地下室はフィトネスジムです。
雰囲気出てますよねぇー。 つづいて、ダウンタウンへ。 ここから私がお願いして「商業施設(できれば飲食店)」を見たいと頼みました。 連日の人で賑わう、ガスランプクオーター歴史地区です。
１００年オーバーのビルが建ち並び歴史を感じさせる、 サンディエゴのダウンタウンでも一番人通りの多い場所です。 最初は現在営業中のタイ料理の店。
間口は狭く感じます。 古いホテルの一画にある区分の売り店舗。 とてつもなく古いですが(１００年以上前)面積は約550平米以上ありそうです。 価格は250万ドルという高額です。 客席よりもバックヤードの方が広く、効率の悪さを感じました。
また、同建物ホテルの質が悪く建物のメンテはほぼしていない感じで、 エントランスで踊っている黒人も怖かったです。
踊ってる黒人を撮ろうと思いましたが、怖くて無理でした。 次は総面積が１，０００平米を超えるまたまた超大型店。
地下は主に厨房・倉庫。事務所です。
呆然と変な店舗を見る、横田社長。と、どう扱ってよいか判らん現地エージェント。 苦笑いで逃げる私。（写真なし） 今はもう閉店していますが内装・設備が残った居抜き物件です。 ここもレイアウトが悪く地下室との効率がなんとも言えない、 確かに「潰れそう」なお店でした。 家賃は約500万円くらい。 ここは店舗の営業権利譲渡費用が約495000ドル(約6000万円)。 アメリカは店舗をスケルトンから造ると、営業許可が出るまでに長い期間審査を要する、 特にお酒を出す場合はとても時間がかかるので、権利譲渡が必要です。 稼働中は強気だが、閉店してからは弱気になり(収入は無いが家賃はかかるから)下がります。 素晴らしく造り込んだお店でしたが、買い手は少なそうです。 余談ですが、最近開店した日本のラーメン屋さんは権利譲渡を受けないで店舗を借り、 営業許可が出るまでに１年半掛かったそうです。 その間、当然家賃が掛かります。 業者から説明を受けていなかったようで検討中の方はご注意を。
食べたかったんですが、支度中のラーメン屋さん。 もう一つ、スターバックスが撤退した物件もありましたが、 あのスタバでも採算が合わないほど、家賃は高いようです。
つまり。 これほど、「高い相場になった繁華街の店舗賃料」でも、条件によっては未だに需要がある状態。 ということで、以前のように「家賃を下げても決まらない」というほどではないようです。 （つまり。の意味が判らない） 実際、空き店舗の数は少なく、 何とか探してもらった店舗は、あまりにも条件が悪かった、感があります。 表現は変ですが、「ちゃんとしていれば客は居るぞ」と言う相場で、しかも高めです。 東京の世田谷区城南地域で店舗を中心に展開を考えている弊社はアメリカの規模と無茶振りに多少、 「どないやねん」という魑魅魍魎に取り付かれています。（要は「よくわからん」ということね）
私は、日本の不動産常識に捕らわれていますが、彼は別の場所にて囚われの身です。 次回。 まとめます。（まとまるのか？！）
