e-不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート NO.30 平成27年 9月22日
こ んにちは。
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今 回のレポートは「高騰する建築費」などについてご報告したいと存じます。
昨 今、高止まりしている建築費ですが、主に鉄筋コンクリート造を中心に値段が高いようです。
主 な理由は、
資 材の高騰(為替の影響が大きいですね)
人 件費の高騰(若い職人が減っています)
オ リンピック需要に伴うインフラ整備需要(特に東京湾岸地域など)
災 害復興工事(東北地域、豪雨地域など)
耐 震補強や建て替えなど、災害に備える需要増(特に都心部、幹線通り沿いなど)
等 が考えられます。
こ の中で、耐震補強または耐震免震構造への立替需要には国や東京都、世田谷区など地域助成金補助金制度があります。
こ れらは「□○年△○月○△日までに着工、もしくは竣工しなければならない」という期限が設定されています。
弊 社のような零細企業でもお客様の中に「耐震工事、建替えをしたいが、入居者(賃借人)が協力(休業、立ち退き)をしてくれない」と言うご 相談を受けます。 大家さんは焦って期限までに入居者の同意を得ようと必死です。そのため立ち退き料や営業補償を支払ってでも協力を請います。
ど こかで聞いたような話です。
助 成(補助)金額は大体建築費の5%前後のようです。(規模、規格、構造、耐震基準により変動します)
何 年か前、省電力の家庭電気製品に対するエコポイント還付や、低燃費乗用車の購入による、補助金制度。消費税増税による駆け込み需要。 どれも期限があり、期限が来る前に皆焦って買い替えをし、需要の「先食い」をした結果、期限到来後の実需が激減し、価格そのものが下が ると言う現象を思い出しました。 記憶では5%のエコポイント還付が終了した後、価格が30%下がった省電力テレビなどが思い出されます。
仮 に行政の補助や助成金制度がなくなった後、期限を越えた瞬間に受注件数が減った場合、建築会社は受注価格を下げるのではないか。
高 騰原因がそれだけではないので確定的なことはいえませんが。今の日本で建築費が高く維持される背景が現実として見えてきません。 人口減少、産業減退、設備投資の減少。オリンピックが終われば素晴らしい出来事は果たしてあるのでしょうか。 このまま消費税を10%に変更して経済はより一層減速しないのでしょうか。 マイナンバー導入後、課税、徴収はしっかり行われ、ガラス張りの国民収支資産に対してもっと「課税する」方策は取られないと断言できる でしょうか。
ちょっと脱線しました。
建 築費が高くても収益が高まれば問題はないと思われますが、収益は低減しています。今後「賃料が上がる」理由はなかなか見つかりません。
こ れから建物を建てる予定のある方。耐震補強など大規模修繕のある方。 ちょっと目先を変えてタイミングをずらすと、同じ予算でもっと上を目指せるかもしれませんよ。
お かしな表現ですが、立ち退きを強要されている賃借人の方々は来年の3月近くまで粘ると立ち退き費用を多めに貰えるかも知れませんが、 4月になっちゃうと「もう、どうでもいい」と言われるかもしれません。(笑)
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株 式会社太子堂不動産
森 岡節雄
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